רקע
לפי התיקון בחוק ההסדרים שעבר בנובמבר 2021 , היטל ההשבחה בפרויקטים לפינוי בינוי עומד על שיעור של 25% כברירת מחדל. עם זאת, הרשות המקומית יכולה לקבל החלטה עד 1 במאי 2022 על סיווג העיר לפי אזורים בני 30 דונם לפחות ולקבוע עד שלושה אזורי היטלי השבחה – 50%, 25% ו־0% היטל השבחה.
ההחלטה תקפה ל- 5 שנים ותתקבל ע"פ שיקולים של ערכי קרקע, צפיפות וצורכי פיתוח.
הודעה בדבר הכוונה לקבל החלטה בעניין קביעת אזורים בתחום הרשות המקומית ושיעור היטל השבחה שיחול בכל אחד מהם על תכנית פינוי בינוי פורסמה ברשומות בתאריך 28.03.2022 י.פ. 10327, בעיתונים בתאריך 1.4.2022 ובאתר האינטרנט של המועצה בתאריך 28.03.2022 .
בדיקת הגורמים המקצועיים:
לאור ההסדר החוקי החדש נבחנה הכדאיות הכלכלית של מיזמי פינוי בינוי באזורים המיועדים להתחדשות עירונית באבן יהודה, תוך שימת דגש על הפרמטרים הנזכרים בתיקון לחוק והמשפיעים בהכרח על הכדאיות הכלכלית ומימוש מיזמי פינוי בינוי:
- שיקולים הנוגעים לערכי הקרקע.
- צפיפות יח"ד הקיימת והצפויה.
- צורכי הפיתוח באותו אזור.
- מרקם בניה קיים בסביבת מתחם ההתחדשות העירונית.
- שיקולים נוספים.
ערכי הקרקע –
היטל השבחה מהווה מרכיב חשוב בכדאיות כלכלית של מתחמי פרויקט פינוי – בינוי ויש ביכולתו להוביל פרויקט להעדר ישימות כלכלית ולהיפך. בנוסף על כך, יש לתת את הדעת על נפחי בנייה פוטנציאליים המתקבלים בפרוייקטי התחדשות עירונית ומהווים במקרים רבים פגיעה במרקם קיים.
באבן יהודה קיימים שני מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית בתכנית פינוי בינוי, בהתאמה לתכנית המתאר הכוללנית.
מתחם 'בן גוריון', לו נעשתה בדיקה שמאית הן מצד היזם והן מצד המועצה, ומתחם 'מכבי' אשר נמצא בתחילת הליכי תכנון. במסגרת תכנית המתאר הכוללנית נבדק נושא תוספת יח"ד למתחמים קיימים ומתוכננים ביישוב, לרבות התייחסות לפיתוח מתחמים בן גוריון ומכבי כמתחמי התחדשות עירונית.
צפיפות יח"ד קיימת וצפויה –
באבן יהודה חיים היום כ- 15,000 תושבים בכ- 3,500 בתי אב.
במסגרת תכניות מאושרות יש מצאי של כ-3500 יח"ד הניתנות ברובן למימוש מיידי. בנוסף, ליישוב מקודמת תכנית מתאר כוללנית הקובעת קיבולת אוכלוסייה כוללת של כ- 45 אלף נפש, תכנית המתאר מציעה עוד כ-6600 יח"ד נוספות על הקיים והמאושר.
בשני מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית במסגרת תכניות פינוי בינוי, 'מכבי' – בצפון מרכז היישוב, ו'בן גוריון' במרכז היישוב, מוצעת תוספת כוללת של כ-500 יח"ד.
ברור כי ליישוב פוטנציאל גידול משמעותי כבר היום וכמובן בעתיד לבוא, כתוצאה מפעולה תכנונית במסגרת מימוש תכניות קיימות, תכניות פינוי-בינוי ופיתוח מתחמים. יובהר כי הצפיפות העירונית שמוצעת בתכניות שמקודמות כיום נקבעת בראש ובראשונה משיקולי תכנון לאחר בדיקת כושר נשיאה של היישוב ובהסתמך על תשתיות משלימות ועיבוי צרכי הציבור.
שיקולים נוספים לקידום תכנון וביצוע מתחמי התחדשות עירונית –
תחבורה – הרחובות הקיימים ביישוב המאושרים בתכניות מפורטות משנים עברו אינן מעניקות זכות דרך אופטימלית לרחובות רואים פני עתיד ביישוב, העתידים להכיל מרחב מספק עבור כלל צרכי הולכי הרגל לרבות שבילי אופניים. תכנון מתחם אחוד הכולל מגרשי מגורים מגרשים בייעוד ציבורי ודרכים יוכל לספק מענה לצרכי ציבור מיטביים לרבות חתך רחוב מותאם לצרכי היום.
מיקום – מיקום המתחמים באיכותם הירודה נכון להיום במרכז היישוב המתחדש מהווה פגיעה במרחב ובחידושם תהיה הזדמנות לכלל המרחב לספק איכויות תכנוניות ומרחביות בחלקים מרכזיים ביישוב.
התאמה לסביבה בנויה קיימת ולאופי המרקם הסובב – כיום מתחמי בן גוריון ומכבי מאופיינים בדירות שיכון אשר אינן מאפיינות את אופי הבינוי ביישוב. יש לתת את הדעת על נפח ואופי הבינוי המוצע במתחמים מתחדשים ולהבטיח את יכולת הגורמים התכנוניים במועצה להבטיח בינוי מותאם לאופי היישוב, לרווחת כלל התושבים במתחם ובסביבתו.
חלוקה למתחמים:
- בתחום הרשות ישנם שני מתחמים בלבד המיועדים לפינוי בינוי. מתחמים אלו הוגדרו במסגרת תכנית המתאר שהוגשה לוועדה המחוזית לתכנון ובניה.
- מאפייני שני המתחמים דומים הן במספר יחידות הדיור הקיימות והן באופי הסביבה הבנויה שהיא בניה צמודת קרקע נמוכה.
- בחינת מספר יחידות הדיור הנדרש בפרויקטים של פינוי-בינוי נעשתה ביחס להגדרות תכנית המתאר הכוללנית אשר הציע מסגרת מקסימלית לתוספת יחידות דיור.
- בהתאם להוראות החוק כי על אזור להיות לפחות בגודל של 30 דונם לא ניתן לקבל החלטה שונה לגבי גובה היטל ההשבחה לכל מתחם בנפרד.
- מתחם בן גוריון – מאפיינים וסטטוס:
סטטוס: הגשה לוועדה מחוזית.
יזם: אאורה.
מאפייני המתחם: מתחם בשטח של כ-19 דונם בלב היישוב, על רחוב המייסדים המהווה רחוב ראשי במע"ר.
במתחם קיימות 114 דירות שיכון ב- 8 מבנים בני 4 קומות העומדים על 8 מגרשים המיועדים למגורים. בנוסף מתחם 2 מגרשי שב"צ ומגרש שצ"פ ושביל.
התכנית המקודמת מציעה 395 יח"ד ב-9 מגרשי מגורים, ובנוסף 2 מגרש שצ"פ, מגרש שב"צ ומגרש מעורב שצ"פ+שב"צ.
- מתחם מכבי – מאפיינים וסטטוס:
סטטוס: בדיקת חלופות תכנון
יזם: שיכון ובינוי
מאפייני המתחם: מתחם בשטח של כ-16 דונם בצפון מזרח היישוב, בסמיכות לכביש 4, בקרבת אזור התעסוקה בצפון היישוב ובצמידות למבני מגורים ברובם צמודי קרקע. המתחם נמצא בתוואי מערכת דרכים תנועה סגורה וסביב שצ"פ מרכזי.
במתחם קיימות 102 דירות שיכון ב-7 בניינים בני 4 קומות העומדים על 7 מגרשים המיועדים למגורים. בנוסף במתחם מגרש שב"צ הכולל שצ"פ ומגרש מסחר.
מסקנות:
א. בתחום היישוב נמצאים בסה"כ שני מתחמי המיועדים להתחדשות עירונית – מכבי ובן גוריון. שני המתחמים נמצאים בהליכי תכנון ותוספת יחידות הדיור בהם עתידה להיות כ-580 יח"ד.
ב. המתחמים ממוקמים בתחום היישוב הוותיק, בצמידות לבנייה קיימת אשר הינה ברובה בניה צמודת קרקע המהווה את המרקם האופייני ביישוב הוותיק.
ג. מבחינה שנערכה על ידי הגורמים המקצועיים במועצה עולה כי היישוב צפוי לגדול באופן משמעותי בשנים הקרובות, יחד עם זאת נעשים כלל המאמצים התכנוניים לשמירת אופי היישוב הקיים הן מבחינת מרקמי הבניה והן מבחינת טיפולוגיות בינוי, יחד עם התייעלות וטיוב המרחבים הציבוריים הבנויים והפתוחים.
ד. המועצה רואה לנכון לסייע ככל הניתן בקידום תכנון וביצוע מתחמי ההתחדשות העירונית, אשר מאופיינים באיכות בניה ירודה וחוסר בשטחים ציבוריים איכותיים המקשים על חיי המתגוררים בהם כיום.
ה. על מנת להשתלב בצורה האופטימלית במרקם הקיים הנמוך ברובו, תוך פגיעה מינימלית בחתך הרחוב ובמרחב הציבורי מומלץ להגיע לנפחי בניה קטנים ככל הניתן במספר קומות מינימאלי אפשרי.
ו. צמצום מספר יחידות הדיור כתוצאה מפטור השבחה יאפשר תכנון מיטבי של המתחם בסביבתו והשתלבות בקיים, ויהווה יתרון משמעותי לכלל הסביבה במתחם המתחדש ובקרבתו.
ז. מטרת תכנית המתאר היא לשמור על צביונה הכפרי של אבן יהודה וכל מתן פתח לחריגה מהמוגדר בתכנית יביא יזמי נדל"ן נוספים לדרוש לבנות יותר יחידות דיור על מנת מקסם ככל שניתן את רווחיהם בלי כל התחשבות בצרכי המועצה ותושביה.
החלטת המועצה:
בנסיבות הקיימות היום ומתוך הניתוח המפורט מעלה, אנו סבורים כי בהתחשב בערכי הקרקע ברחבי היישוב נכון להיום וברווחיות הפוטנציאלית, יחד עם ראייה תכנונית מרחבית נכונה למתחמים המתחדשים בתוך מרקם היישוב הקיים, בד בבד עם תשתיות נדרשות לקיבולת תוספת יחידות הדיור אשר יתווספו לישוב משני מתחמי הפינוי בינוי – החליטה מליאת המועצה להחלת פטור מלא מהיטל השבחה בגין הפרויקטים המצוינים של פינוי בינוי – בן גוריון ומכבי, לטובת שמירת אופי היישוב הקיים, ואיכות החיים במתחם המתחדשים ובסביבתם, אך זאת בכפוף לכך שתוגבל תוספת כמות יחידות הדיור לכמות מקסימלית של 250 יח״ד במתחם בן גוריון ו- 223 יח״ד במתחם מכבי. מעבר לכמות מקסימלית זו של תוספת יחידות דיור יגבה היטל השבחה של 50% וזאת בהתאם לחוות דעתה של היועצת המשפטית של המועצה.
